Critica de las definiciones de superficies del catastro

La Dirección General del Catastro, para la evaluación de las superficies que computa en todas las valoraciones catastrales usa las siguientes definiciones:

Superficie

Se entiende por superficie catastral construida de un inmueble la superficie privativa y la parte correspondiente de la superficie de los elementos comunes.

La superficie privativa es la incluida dentro de la línea exterior de los muros perimetrales de cada uno de los locales que constituyen el inmueble y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.

Nosotros hacemos las siguiente crítica a esta definición: Cuando existan muros de diverso espesor, penalizará a las dependencias anejas, con respecto a aquellos que tenga muros de menor espesor, incrementando su superficie construida, para una misma superficie útil.

Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos computan al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso computan al 100%. Nosotros entendemos que los balcones  tendrían que tener un tratamiento diferente: Se trata de unos espacios que están en el vuelo sobre el dominio público, no generando derechos de vuelo que mejore la parte proporcional de la superficie privativa con respecto a su coeficiente de participación del suelo.

En uso residencial, no se considera superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros (condición que afecta a las superficies útiles), pero, sin embargo, sí se considera la de una terraza o balcón. No parece justo ni equilibrado que no se consideren los espacios de menor altura de 1.50 m (que hacen referencia a una condición traída de la definición de superficie útil a efectos urbanísticos de cálculo de coeficiente de edificabilidad). La superficie construida es la de la superficie total.

La superficie de elementos comunes, considerada a efectos de determinar la superficie catastral de los inmuebles, es la que se corresponde con la participación del elemento privativo en los elementos comunes. Esta participación se realiza según el coeficiente de propiedad que le corresponda o, en su caso, según la parte que efectivamente represente. Por este motivo, la parte que le corresponde se ha de calcular con respecto a la parte proporcional de las superficies útiles, sumando todas las superficies útiles el 100% de la superficie aprovechable del edificio. Por lo tanto, crea una distorsión importante en el coeficiente en los casos en los que no se está computando la superficie de altura menor de 1.50 m.; hay muros de diversos grosores en el edificio, penalizando a los copartícipes que tiene linderos adyacentes; y a los que tienen superficies construidas de balcones y terrazas.

En conclusión, la definición de superficies catastrales tendría que computar primero la superficie útil, sobre ella tendría que valorar la capacidad de aprovechamiento de otros espacios complementarios o residuales como son los bajocubiertas de poca altura, balcones, miradores, porches, sótanos, etc. Sobre estos datos tendría que calcularse el coeficiente de participación en la copropiedad del edificio y del suelo. Luego, si se conocen las superficies construidas independizadas, se podrían sumar, si no, se tendrían que calcular en función del coeficiente de propiedad.